Altbau vs. Neubau

Altbau vs. Neubau in Österreich: Definitionen, rechtliche Unterschiede und historische Hintergründe

Die Begriffe Altbau und Neubau sind in Österreich nicht einheitlich definiert, sondern hängen vom jeweiligen rechtlichen Kontext ab.

Altbauten und Neubauten im Mietrechtsgesetz (MRG)

Im Mietrechtsgesetz wird ein Gebäude als Altbau klassifiziert, wenn die Baubewilligung bis zu dem 30. Juni 1953 erteilt wurde. Diese Unterscheidung ist maßgeblich für die Mietzinsbildung:

• Altbauten: Unterliegen größtenteils der Vollanwendung des MRG, mit Ausnahmen wie Zubauten oder Dachgeschossausbauten.
• Neubauten: Gebäude mit Baubewilligung nach dem 30. Juni 1953. Hier gilt die Teilanwendung des MRG.

Das MRG regelt jedoch nicht nur die Mietzinsbildung, sondern auch die Erhaltungskosten sowie die Rechte und Pflichten von Eigentümern und Mietern.

Altbau und Neubau im Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetz (WGG)

 Im WGG selbst gibt es keine explizite Begriffsdefinition, dennoch gibt es maßgebliche Unterschiede im Vergleich zum MRG.

Ein Altbau ist ein Bestandsgebäude, das saniert wird, während ein Neubau ein komplett neues Gebäude ist, das von gemeinnützigen Bauvereinigungen errichtet wird. Wichtige Unterschiede:

• Im Altbau orientieren sich die Mietkosten an den Sanierungskosten.
• Im Neubau basieren die Mietpreise auf den Bau- und Finanzierungskosten.

In beiden Fällen werden die Mietkosten kostendeckend und nicht gewinnorientiert berechnet.

Altbau und Neubau im Wohnbauförderungsgesetz (WWFSG)

Auch im WWFSG wird keine Begriffsdefinition vorgegeben. In der Regel ist ein Altbau im Kontext der Wiener Wohnbauförderung jedes Gebäude, dessen Baubewilligung älter als 20 Jahre ist. Demnach gelten auch typische Betonplattenbauten aus den 60er- und 70er-Jahren als Altbauten. Neubauten hingegen sind förderrechtlich Gebäude mit einer Baubewilligung aus den letzten 20 Jahren.

Gründerzeithäuser und Wiener Zinshäuser: Historische Altbauten

Die Begriffe Gründerzeithäuser und Wiener Zinshäuser werden oft als Synonym für das Wort Altbau verwendet, sind jedoch eigentlich eine Eingrenzung des Begriffs.:

• Gründerzeit: Die Epoche reicht von der zweiten Hälfte des 19. Jahrhunderts bis zum Ersten Weltkrieg. Während dieser Zeit wurden in Wien Stadtmauern abgetragen, die Ringstraße mit Prachtbauten wie der Oper und der Börse errichtet und neue Wohnviertel geschaffen. Die Gebäude, die in diesen Wohnvierteln entstanden sind, werden Gründerzeithäuser oder Wiener Zinshäuser genannt.
• Merkmale: Gründerzeithäuser zeichnen sich durch hohe Decken, aufwendige Parkettböden und prunkvolle Fassaden aus – insbesondere im ersten Stock. Sie sind außerdem als Mehrparteienhäuser konzipiert.

Gründerzeitviertel befinden sich unter anderem in zentralen Bezirken wie Josefstadt, Neubau und Wieden.