Das §18-Verfahren im österreichischen Mietrechtsgesetz (MRG) – Erhöhung des Hauptmietzinses bei Investitionen

Das §18-Verfahren im österreichischen Mietrechtsgesetz (MRG) ermöglicht eine Erhöhung des Hauptmietzinses, wenn Vermieter erhebliche Erhaltungsmaßnahmen oder nützliche Verbesserungen an einem Mietobjekt vorgenommen haben. Ziel dieser Regelung ist es, eine wirtschaftliche Abdeckung von notwendigen Investitionen sicherzustellen, ohne dass Vermieter auf den Kosten sitzen bleiben oder Mieter übermäßig belastet werden.

Wann kommt das §18-Verfahren zur Anwendung?

Grundsätzlich gilt im Mietrechtsgesetz (MRG) ein Mietzinsbegrenzungssystem, das verhindern soll, dass überhöhte Mieten verlangt werden. In bestimmten Fällen erlaubt das Gesetz jedoch eine Mietzinsanpassung, wenn Investitionen für die Instandhaltung oder Modernisierung eines Gebäudes nicht durch die vorhandenen Mietzinsreserven der letzten zehn Jahre und die prognostizierten Mieteinnahmen der nächsten zehn Jahre gedeckt werden können.

Voraussetzungen für das §18-Verfahren

Ein Vermieter kann eine Mietzinserhöhung im Rahmen des §18-Verfahrens beantragen, wenn folgende Bedingungen erfüllt sind:

• Erhaltungsmaßnahmen wurden durchgeführt, die zur Sicherung des Mietobjekts erforderlich sind.
• Nützliche Verbesserungen wurden vorgenommen, die den Gebrauchswert der Liegenschaft erhöhen (z. B. Einbau eines Aufzugs, Wärmedämmung oder Umstellung auf ein umweltfreundliches Heizsystem).
• Die Kosten für die Maßnahmen konnten nicht durch Rücklagen der letzten zehn Jahre oder durch erwartete Mietzinseinnahmen der kommenden zehn Jahre finanziert werden.

Ablauf des §18-Verfahrens

Der Antrag auf eine Mietzinserhöhung kann entweder bei der Schlichtungsstelle oder direkt beim Gericht gestellt werden. Im Verfahren wird geprüft, ob die Maßnahmen tatsächlich durchgeführt wurden und ob sie notwendig waren. Wichtige Aspekte der Prüfung sind:

• Notwendigkeit der Maßnahmen – Wurden die Arbeiten fachgerecht und sinnvoll umgesetzt?
• Angemessenheit der Kosten – Waren die Investitionen wirtschaftlich vertretbar?
• Mietzinsabrechnung der letzten zehn Jahre – Hätten die Maßnahmen durch bestehende Mietzinsrücklagen finanziert werden können?

Erfüllt der Antrag alle Voraussetzungen, wird eine Erhöhung des Hauptmietzinses genehmigt, die dann auf die Mieter umgelegt werden kann.

Auswirkungen des §18-Verfahrens für Mieter und Vermieter

Das §18-Verfahren stellt einen wichtigen Kompromiss zwischen Vermietern und Mietern dar.

• Für Vermieter: Es bietet die Möglichkeit, Investitionen wirtschaftlich sinnvoll abzudecken und notwendige Instandhaltungen nicht aus eigener Tasche zahlen zu müssen. Ohne diese Regelung könnten Gebäude langfristig vernachlässigt werden.
• Für Mieter: Zwar kann es zu einer Mietzinserhöhung kommen, jedoch gibt es Schutzmechanismen. Falls sich Mieter die Erhöhung nicht leisten können, haben sie das Recht, eine Mietzinsbeihilfe zu beantragen.