Ertragswertverfahren

Ertragswertverfahren: Immobilienbewertung für Renditeobjekte in Österreich

Das Ertragswertverfahren ist eines der drei normierten Verfahren zur Immobilienbewertung und wird vor allem bei Liegenschaften angewendet, die Ertragszwecken dienen. Es kommt immer dann zum Einsatz, wenn mit der Immobilie in Zukunft Einnahmen erzielt werden können – in der Regel bei Mietobjekten und anderen Renditeimmobilien.
Der Wert der Immobilie wird durch die Kapitalisierung der nachhaltig erzielbaren Erträge über die verbleibende Restnutzungsdauer des Objekts berechnet.

So funktioniert das Ertragswertverfahren

Jahresrohertrag: Ausgangspunkt ist der Jahresrohertrag. Das ist die Summe sämtlicher nachhaltig erzielbaren Einnahmen der Immobilie.
Abzug der Bewirtschaftungskosten: Vom Jahresrohertrag werden die Kosten abgezogen, die üblicherweise der/die Liegenschaftseigentümer:in selbst zu tragen hat. Das sind beispielsweise Hausverwaltungskosten, Instandhaltungskosten und ein Leerstandsrisiko und Bodenwertverzinsung) Das Ergebnis wird als Jahresreinertrag bezeichnet.
Kapitalisierung des Jahresreinertrags: Der Jahresreinertrag wird über die gesamte Restnutzungsdauer der Immobilie mittels eines Kapitalisierungsfaktors auf den Bewertungsstichtag abgezinst. Der Kapitalisierungsfaktor ist ein Rentenbarwertfaktor für eine jährlich nachschüssig zu zahlende Rente und basiert auf dem Liegenschaftszinssatz, der die vom Investor erwartete Verzinsung des investierten Kapitals darstellt.
Ertragswert der baulichen Anlagen: Das Produkt aus Jahresreinertrag und Kapitalisierungsfaktor ergibt den Ertragswert der baulichen Anlagen. Von diesem Wert können eventuelle Minderungen durch Mängel oder Schäden abgezogen werden.
Zusatz des Bodenwertes: Abschließend wird der Bodenwert zur Berechnung hinzugefügt, um den gesamten Ertragswert der Liegenschaft zu ermitteln.

Komplexität der Berechnung

Die Berechnung des Ertragswertes ist sehr komplex und erfordert umfassende Marktkenntnis sowie fachliches Know-how. Mietverträge müssen im Detail geprüft, die Restnutzungsdauer des Gebäudes basierend auf dem baulichen Zustand eingeschätzt und der passende Liegenschaftszinssatz anhand der aktuellen Marktentwicklung ermittelt werden. In speziellen Fällen kann das verkürzte Ertragswertverfahren zur Anwendung kommen, bei dem der Bodenwert nicht berücksichtigt wird.

Anwendungsbereiche des Ertragswertverfahrens

Das Ertragswertverfahren wird vor allem bei Immobilien eingesetzt, deren wirtschaftliche Nutzung durch die Erzielung von Mieteinnahmen im Vordergrund steht. Typische Anwendungsbereiche sind:

• Zinshäuser
• Eigentumswohnungen, sofern keine geeigneten Vergleichswerte vorliegen
• Bürogebäude
• Fachmarktzentren
• Gewerbeimmobilien
• Sonstige Gebäude, die primär zur Vermietung genutzt werden