Grundkostenanteil

Grundkostenanteil: Bedeutung in Neubauprojekten, Mietrecht und Steuerrecht

Der Begriff Grundkostenanteil spielt in verschiedenen Rechtsbereichen eine wichtige Rolle. Sowohl bei Neubauprojekten, als auch im Mietrecht und im Steuerrecht wird er diversen Berechnungen zugrunde gelegt – jedoch sind damit ganz unterschiedliche Dinge gemeint. Hier erfahren Sie, was der Grundkostenanteil in den jeweiligen Bereichen bedeutet und wie er berechnet wird.

Grundkostenanteil bei Neubauprojekten

Bei Neubauprojekten bezeichnet der Grundkostenanteil den Betrag, den ein Bauträger pro Quadratmeter (m²) erzielbarer Nutzfläche für den Grund und Boden einer Liegenschaft bezahlt. Dieser Anteil, kombiniert mit Bau- und Baunebenkosten, Finanzierungskosten, Vermarktungskosten und weiteren Faktoren, bildet die Basis für die Preisgestaltung einer Immobilie. Somit wird der Wert des (Bau-)Grundes im Verhältnis zum Gesamtwert der bebauten Liegenschaft widergespiegelt.

Die Berechnung des Grundkostenanteils erfordert zwei wesentliche Daten:

1. Bodenwert: Der Betrag, zu dem die Liegenschaft erworben wurde.
2. Maximal erzielbare Nutzfläche: Bestimmt durch die Flächenwidmungs- und Bebauungsbestimmungen.

Die Bebaubarkeit einer Liegenschaft bildet daher einen wesentlichen Faktor bei der Berechnung des Grundkostenanteils.
Der Anteil nach dieser Berechnungsmethode führt nur dann zu einem verwertbaren Ergebnis, wenn die Liegenschaft nahezu unverändert angekauft wurde, sowohl hinsichtlich ihrer Größe als auch des Kaufzeitpunkts.
In unserem Produkt IMMOdeveloper wird der Grundkostenanteil der Neubauprojekte angeführt.

Grundkostenanteil im Mietrecht

Im österreichischen Mietrecht dient der Grundkostenanteil als Basis zur Berechnung des Lagezuschlags beim Richtwertmietzins. Hierbei wird der Anteil, der bei der Festsetzung des Richtwertes verwendet wird, mit dem Anteil von Vergleichsliegenschaften verglichen. Der daraus resultierende Differenzbetrag mit einem Faktor multipliziert ergibt die Höhe des Lagezuschlags.
Es ist wichtig zu beachten, dass die Berechnung des Grundkostenanteils bei Mietobjekten im Detail sehr komplex und durch gesetzliche Regelungen und die Judikatur eingeschränkt ist.

Grundkostenanteil im Steuerrecht

Im Steuerrecht spielt der Grundkostenanteil eine wichtige Rolle bei der Abschreibung von Liegenschaften. Während der Gebäudewert über die Absetzung für Abnutzung (AfA) abgeschrieben werden kann, ist der Anteil nicht abnutzbar. Hierbei legt das Einkommensteuergesetz (EStG) in Verbindung mit der Grundanteilsverordnung 2016 den Verteilungsschlüssel fest:

Standardregelung: 40 % der Bemessungsgrundlage entfallen auf den Grundanteil, 60 % auf den Gebäudeanteil.
Abweichungen: Je nach Größe der Gemeinde (Einwohnerzahl), in der sich die Liegenschaft befindet, der Gebäudegröße (Anzahl der Wohn- oder Geschäftseinheiten) sowie dem m²-Preis unbebauter Grundstücke, kann das Aufteilungsverhältnis variieren, von 20 % bis 40 % für den Grundanteil.
Ein Sachverständigengutachten kann dazu beitragen, den Grundanteil genauer zu bestimmen und den Gebäudeanteil für die AfA-Berechnung zu optimieren.