KIM-Verordnung

KIM-Verordnung (Kreditinstitute-Immobilienfinanzierungsmaßnahmenverordnung) in Österreich

Die KIM-Verordnung der österreichischen Finanzmarktaufsichtsbehörde (FMA) ist am 1. August 2022 in Kraft getreten und gilt für neu vereinbarte private Wohnimmobilienfinanzierungen. Ziel dieser rechtlich verbindlichen Regelung ist es, systemische Risiken im Immobiliensektor einzudämmen und die Kreditvergabe nachhaltiger und risikoärmer zu gestalten.

Eckpunkte der KIM-Verordnung

Basierend auf den Empfehlungen des Finanzmarktstabilitätsgremiums (FMSG) und einem Gutachten der Oesterreichischen Nationalbank (OeNB) hat die FMA folgende Obergrenzen für Wohnimmobilienfinanzierungen festgelegt:

  1. Beleihungsquote (LTV): Maximal 90% des Immobilienwerts, mit einem Ausnahmekontingent von 20%.
  2. Schuldendienstquote (DSTI): Maximal 40% des monatlichen Haushaltseinkommens, mit einem Ausnahmekontingent von 10%.
  3. Kreditlaufzeit: Maximal 35 Jahre, mit einem Ausnahmekontingent von 5%.
  4. Gesamtbegrenzung für Ausnahmen: Maximal 20% aller Kredite eines Kreditinstituts dürfen eine der genannten Obergrenzen überschreiten.

Ausnahmen von der KIM-VO

Für kleinere Wohnimmobilienfinanzierungen wie Renovierungen und Sanierungen wurde eine Geringfügigkeitsgrenze eingeführt. Kredite bis 50.000 Euro fallen nicht unter die Vorgaben der Vergabestandards und zählen nicht zu den Ausnahmekontingenten der Banken.

Seit dem 1. April 2023 wurde die Geringfügigkeitsgrenze für mehrere Kreditnehmer, z. B. Ehegatten oder Lebenspartner, auf eine Geringfügigkeitsgrenze pro Kreditnehmer definiert, sodass diese auf 100.000 Euro verdoppelt wurde. Diese Ausnahme dient insbesondere der Förderung von Maßnahmen wie dem Umstieg auf erneuerbare Energieträger.

Unterschied zwischen Beleihungsquote und Eigenmittelquote

Die Beleihungsquote beschreibt den Anteil des Kredits am Immobilienwert:

Beleihungsquote=Kreditbetrag/Immobilienwert

Laut KIM-VO darf die Beleihungsquote maximal 90% betragen, sodass mindestens 10% Eigenmittel erforderlich sind.
In der Praxis verlangen Banken jedoch oft 20% Eigenmittel, da die Grundbuchbesicherung (Hypothek) auch zusätzliche Sicherheiten wie Zinsen und Nebenkosten berücksichtigt. Diese sogenannten Realkreditbesicherungen führen zu höheren Anforderungen, um Risiken für die Banken zu minimieren.

Zukunft der KIM-Verordnung – Wann läuft sie aus?

In der 43. Sitzung des FMSG am 2. Dezember 2024 wurde festgestellt, dass die KIM-VO zu einer Verbesserung der Kreditvergabestandards beigetragen hat. Laut dem Financial Stability Report Nr. 48 der OeNB haben die strikteren Vorgaben zu einer stabileren Entwicklung bei Wohnimmobilienkrediten geführt. Da die Kapitalausstattung der Banken derzeit ausreichend ist und kein systemisches Risiko besteht, läuft die KIM-Verordnung am 30. Juni 2025 aus.