Nutzwert

Nutzwert im Wohnungseigentum: Definition und Berechnung

Der Nutzwert spielt eine zentrale Rolle bei der Bewertung eines Wohnungseigentumsobjekts und ist im Wohnungseigentumsgesetz (WEG) klar definiert: „Der Nutzwert ist die Maßzahl, mit der der Wert eines Wohnungseigentumsobjekts im Verhältnis zu den Werten der anderen Wohnungseigentumsobjekte der Liegenschaft bezeichnet wird.” Vereinfacht gesagt, repräsentiert der Nutzwert den Anteil eines Wohnungseigentumsobjekts im Vergleich zu allen anderen Objekten innerhalb einer Liegenschaft. Wenn der Nutzwert einer Eigentumswohnung beispielsweise doppelt so hoch ist wie der eines Nachbarn, ist die entsprechende Wohnung deutlich größer.

Berechnung des Nutzwerts

Die Berechnung des Nutzwerts ist gesetzlich geregelt und basiert zunächst auf der Nutzfläche eines Objekts. Anschließend werden Zuschläge oder Abstriche vorgenommen, je nachdem, ob bestimmte Eigenschaften den Wert der Immobilie erhöhen oder mindern. Zu diesen Eigenschaften zählen unter anderem:

• Zweckbestimmung des Objekts
• Lage innerhalb des Gebäudes (z.B. Stockwerkslage)
• Vorhandensein von Balkonen, Terrassen oder anderem Zubehör (z.B. Kellerabteil)

Das berechnete Ergebnis wird auf eine ganze Zahl gerundet und bildet den finalen Nutzwert.

Ermittlung des Nutzwerts durch Sachverständige

Die Ermittlung des Nutzwerts erfolgt durch ein Gutachten, das von einem für den Hochbau zuständigen Ziviltechniker oder einem allgemein beeideten und gerichtlich zertifizierten Sachverständigen für Hochbau oder Immobilienwesen erstellt wird. Dieses sogenannte Nutzwertgutachten ist eine wesentliche Grundlage für die spätere Wohnungseigentumsbegründung.

Nutzwerte als Voraussetzung für die Wohnungseigentumsbegründung

Die Feststellung der Nutzwerte ist zeitlich der Wohnungseigentumsbegründung vorgelagert. Zunächst werden die Mindestanteile der Wohnungseigentumsobjekte, die sogenannten Miteigentumsanteile, bestimmt. Erst danach kann durch einen Wohnungseigentumsvertrag die Begründung des Wohnungseigentums erfolgen.

Nachträgliche Änderungen des Nutzwerts

Das Gesetz sieht bestimmte Fälle vor, in denen eine nachträgliche Änderung der Nutzwertermittlung erforderlich wird. Dies kann beispielsweise dann der Fall sein, wenn zwei Wohnungen zu einer zusammengelegt werden.