Restnutzungsdauer vs. Gesamtnutzungsdauer

Restnutzungsdauer vs. Gesamtnutzungsdauer in der Immobilienbewertung: Bedeutung und steuerliche Relevanz

Bei der Immobilienbewertung, insbesondere im Sachwert- und Ertragswertverfahren, spielt das Alter eines Gebäudes eine entscheidende Rolle. Ein zentrales Konzept ist die Gesamtnutzungsdauer, die angibt, wie lange ein Gebäude grundsätzlich nutzbar ist. Diese Dauer hängt maßgeblich von den verwendeten Baumaterialien sowie der geplanten Nutzung ab.

Die Restnutzungsdauer hingegen beschreibt die verbleibende Lebensdauer eines Gebäudes, wobei das Alter des Gebäudes berücksichtigt wird. Die Restnutzungsdauer wird ermittelt, indem das aktuelle Alter des Gebäudes von der Gesamtnutzungsdauer abgezogen wird.

Einfluss von Sanierungsmaßnahmen

Durch umfassende Sanierungsmaßnahmen, insbesondere bei der Erneuerung tragender Bauteile, kann die Restnutzungsdauer erheblich verlängert werden. Solche Investitionen sind entscheidend, um den Wert und die Funktionalität des Gebäudes zu erhalten.

Technische vs. Wirtschaftliche Nutzungsdauer

Es ist wichtig, zwischen der technischen und der wirtschaftlichen Nutzungsdauer zu unterscheiden:

Technische Gesamtnutzungsdauer: Diese betrachtet das Gebäude aus baulicher Sicht. Am Ende dieser Phase könnte ein Gebäude ohne notwendige Renovierungsmaßnahmen in eine unbrauchbare Verfassung geraten.
Wirtschaftliche Gesamtnutzungsdauer: Diese beleuchtet, wie lange das Gebäude entsprechend der geplanten Nutzung wirtschaftlich rentabel ist. In der Regel ist die wirtschaftliche Nutzungsdauer kürzer als die technische, da ein baufälliges Gebäude zwar physisch noch existiert, jedoch möglicherweise nicht mehr ertragbringend vermietet werden kann.

Steuerliche Abschreibung (AfA)

Die Nutzungsdauer ist bei der Absetzung für Abnutzung (AfA) maßgeblich, da sie bestimmt, über welchen Zeitraum eine Immobilie steuerlich abgeschrieben wird. Sie ist von Errichtungsstichtag sowie Art der Nutzung der Immobilie abhängig. Der allgemeine AfA-Satz beträgt:

• Betriebsgebäude: AfA-Satz von 2,5% (Restnutzungsdauer: 40 Jahre).
• Vermietete Wohngebäude: AfA-Satz von 1,5% (Restnutzungsdauer: 66,6 Jahre).

Sollte ein Gebäude aufgrund von Alter, Zustand oder intensiver Nutzung eine kürzere Restnutzungsdauer aufweisen, kann dies durch ein Gutachten nachgewiesen werden, um eine schnellere Abschreibung zu ermöglichen.