Sachwertverfahren

Das Sachwertverfahren: Bewertungsverfahren für Immobilien in Österreich

Das Sachwertverfahren ist eines der drei gesetzlich vorgeschriebenen Verfahren zur Bewertung von Immobilien in Österreich. Dieses kommt besonders bei Liegenschaften zur Anwendung, die hauptsächlich zur Eigennutzung bestimmt sind, bei denen keine Vergleichswerte vorliegen und aus dem Markt keine nachhaltig erzielbaren Erträge (Mieteinkünfte, Pachtzinse, etc) ableitbar sind.

Wie funktioniert das Sachwertverfahren?

Im Sachwertverfahren wird die Immobilie in zwei Schritten bewertet:
Grundstücksbewertung: Zunächst erfolgt die Bewertung des Grund und Bodens. Dies geschieht üblicherweise durch das Vergleichswertverfahren, bei dem vergleichbare Grundstücke herangezogen werden.
Ermittlung des Wertes der baulichen Anlagen (Gebäudewert): Anschließend werden die fiktiven Neuherstellungskosten des Gebäudes berechnet. Hier wird ermittelt, wie viel es kosten würde, das Gebäude in seinem aktuellen Zustand mit denselben Materialien und dem identen Grundriss neu zu errichten. Faktoren wie der Objekttyp (Einfamilienhaus, Gewerbehalle, Schloss, Krankenhaus) und der Ausstattungsgrad (von einfacher Ausstattung bis hin zur Luxusimmobilie) sowie das Bundesland beeinflussen die Kosten.

Anschließend an die Ermittlung der Neuerrichtungskosten erfolgt die Alterswertminderung. Damit soll die durchschnittliche Abnutzung des Gebäudes berücksichtigt werden. Es gilt daher grundsätzlich: Je älter das Gebäude ist, desto höher ist der Abschlag aufgrund des Alters anzusetzen. Es gibt mehrere Ansätze, wie die Abnutzung berechnet werden kann. Das Gebäudealter wird durch verschiedene Faktoren beeinflusst. So hat etwa ein Holzbau eine kürzere Gesamtnutzungsdauer als ein Ziegel- oder Betonbau. Sanierungsmaßnahmen können den Wert des Gebäudes positiv beeinflussen und die Alterswertminderung reduzieren.
Zusätzliche Anpassungen werden vorgenommen, wenn beispielsweise überdurchschnittliche Abnutzungen aufgrund von Schäden vorliegen oder die Bebaubarkeit des Grundstücks höher wäre, als es aktuell genutzt wird. Auch außergewöhnliche Außenanlagen wie Schwimmbecken können den Wert beeinflussen.

Wann wird das Sachwertverfahren angewendet?

Das Sachwertverfahren wird insbesondere bei bebauten Liegenschaften angewendet, deren Eigennutzung im Vordergrund steht oder wenn keine Vergleichswerte und keine nachhaltigen Erträge (wie Mieteinnahmen oder Pachteinnahmen) ableitbar sind. Typische Anwendungsfälle sind:

• Einfamilienhäuser und Zweifamilienhäuser
• Eigengenutzte Eigentumswohnungen
• Sonder- und Spezialimmobilien wie Repräsentationsgebäude, Schulen, Krankenhäuser, Schlösser und Burgen, aber auch Luxusimmobilien.
  

Das Sachwertverfahren eignet sich somit ideal zur Bewertung von Immobilien, bei denen die Marktlage oder fehlende Vergleichswerte die Anwendung anderer Verfahren erschwert. In unserem Produkt IMMOvaluation steht Ihnen die Möglichkeit zur Verfügung, ein Objekt nach dem Sachwertverfahren zu bewerten.