Scheinuntermiete: Was bedeutet das und welche rechtlichen Konsequenzen gibt es?

Eine Scheinuntermiete liegt vor, wenn ein Hauptmietvertrag ausschließlich dazu genutzt wird, die gesetzlichen Rechte eines tatsächlichen Hauptmieters nach dem Mietrechtsgesetz (MRG) zu umgehen. Dies geschieht, wenn der Vermieter einen Hauptmietvertrag nur abschließt, um die Wohnung vollständig an einen Untermieter weiterzuvermieten. Der Hauptmieter agiert in diesem Fall lediglich als Zwischenmieter, um zentrale Schutzrechte wie den Kündigungsschutz oder die Mietzinsbeschränkungen zu unterlaufen.

In solchen Fällen hat der Untermieter das Recht, als Hauptmieter anerkannt zu werden. Das bedeutet, der Untermieter kann verlangen, dass er direkt in den Hauptmietvertrag eintritt und damit die vollen Rechte und Pflichten eines Hauptmieters nach dem MRG erhält.

Merkmale einer Scheinuntermiete

• Offensichtliche Weitervermietungsabsicht: es besteht kein vernünftiger Zweifel daran, dass der Hauptmietvertrag nur geschlossen wurde, um die Wohnung weiterzuvermieten. Der Hauptmieter nutzt die Wohnung nicht selbst, sondern fungiert lediglich als Vermittler zwischen Vermieter und Untermieter.
• Umgehung gesetzlicher Schutzvorschriften: der Hauptmietvertrag wird bewusst genutzt, um die Rechte des Untermieters zu beschneiden oder die gesetzlichen Bestimmungen des MRG zu umgehen.
• Benachteiligung des Untermieters: der Untermieter wird finanziell oder rechtlich benachteiligt, etwa durch überhöhte Mietzahlungen oder durch den Verlust von Rechten, die einem Hauptmieter zustehen.

Ziel der gesetzlichen Regelung

Die Regelung zur Scheinuntermiete verfolgt das Ziel, die Rechte von Untermietern zu schützen. Sie verhindert, dass Vermieter die gesetzlichen Bestimmungen des MRG durch missbräuchliche Konstruktionen umgehen. Gleichzeitig stärkt sie die Position von Untermietern, indem diese die Möglichkeit erhalten, ihre Rechte durch eine direkte Anerkennung als Hauptmieter geltend zu machen.

Untermietzinsbeschränkung: Wie hoch darf der Untermietzins sein?

Das MRG legt klare Beschränkungen für die Höhe des Untermietzinses fest. Demnach darf der Untermietzins den zulässigen Hauptmietzins um nicht mehr als 50 % übersteigen. Diese Regelung soll verhindern, dass Hauptmieter durch die Untervermietung unangemessene Gewinne erzielen.

Zusätzlich können Hauptmieter angemessene Zuschläge für Investitionen verlangen, die sie in die Wohnung getätigt haben und die dem Untermieter einen objektiven Nutzen bringen. Beispiele hierfür sind:

• Möblierungen wie Einbauküchen oder Schränke,
• Renovierungen, die den Wohnwert erhöhen,
• Technische Verbesserungen, wie z. B. eine Klimaanlage.

Die zulässige Mietzinsobergrenze berechnet sich daher wie folgt:
Hauptmietzins + 50 % + angemessene Investitionszuschläge.

Überprüfung des Untermietzinses

Untermieter, die den Verdacht haben, dass der verlangte Untermietzins zu hoch ist, können eine Mietzinsüberprüfungbei der Schlichtungsstelle beantragen. Wird festgestellt, dass der Untermietzins die zulässige Obergrenze überschreitet, hat der Untermieter Anspruch auf Rückerstattung der überhöhten Beträge.

Scheinuntermiete im zusammengefassten Überblick

Die Bestimmungen zur Scheinuntermiete und zur Untermietzinsbeschränkung im Mietrechtsgesetz schützen Untermieter vor Missbrauch und überhöhten Mietforderungen. Sie gewährleisten, dass die gesetzlichen Rechte der Mieter eingehalten werden und verhindern, dass Hauptmieter durch rechtswidrige Konstruktionen unrechtmäßige Gewinne erzielen. Wer als Untermieter Zweifel an der Rechtmäßigkeit seines Mietzinses hat, sollte unbedingt eine Überprüfung der Vertragsbedingungen in Betracht ziehen.

Weiter Informationen zur Untervermietung finden Sie in unserem Eintrag Untervermietung.