Untervermietung: Rechte, Pflichten und gesetzliche Regelungen

Die Untervermietung ist ein häufig diskutiertes Thema im österreichischen Mietrecht. Sie wird sowohl im ABGB (Allgemeines Bürgerliches Gesetzbuch) als auch im MRG (Mietrechtsgesetz) geregelt. Dabei gibt es wichtige Unterschiede und Einschränkungen, die sowohl Mieter als auch Vermieter kennen sollten.

Rechte des Mieters zur Untervermietung

Laut ABGB darf ein Mieter das angemietete Objekt untervermieten, sofern dies nicht ausdrücklich vertraglich ausgeschlossen wurde. Das MRG schränkt diese Regelung jedoch ein:

• Eine vollständige Untervermietung sowie das Untervermieten mit unverhältnismäßig hohem Untermietzins sind nicht erlaubt. Beide Fälle können einen Kündigungsgrund für den Hauptmieter darstellen.
• Eine Teiluntervermietung kann hingegen nicht vollständig ausgeschlossen werden, wenn die Wohnung der Voll- oder Teilanwendung des MRG unterliegt. In diesen Fällen hat der Hauptmieter ein gesetzliches Recht auf Untervermietung, es sei denn, es liegen wichtige Gründe gegen die Untermiete vor.

Besonderheiten des Untermietverhältnisses

Die Rechte und Pflichten im Untermietverhältnis unterscheiden sich von denen im Hauptmietverhältnis:

• Ende des Hauptmietvertrags: Mit der Beendigung des Hauptmietvertrags endet automatisch auch der Untermietvertrag.
• Schadenersatzpflicht: Verspricht der Hauptmieter eine längere Mietdauer, als er rechtlich sicherstellen kann, kann dies eine Schadenersatzpflicht auslösen.
• Eingeschränkte Rechte des Untermieters:
  • Der Untermieter hat kein Recht, Erhaltungsarbeiten einzufordern oder eine Betriebskostenabrechnung zu verlangen.
  • Er kann jedoch eine unrechtmäßig geleistete Ablöse zurückfordern oder den Untermietzins überprüfen und gegebenenfalls eine Reduzierung beantragen.

Kündigungsschutz für Untermieter

Im Vergleich zum Hauptmieter genießt der Untermieter keinen umfassenden Kündigungsschutz gemäß MRG. Eine Kündigung ist möglich, wenn:

• Wichtige Interessen des Hauptmieters verletzt werden, oder
• Ein Eigenbedarf des Hauptmieters besteht.

Wichtige Punkte zur Untervermietung in Österreich

• Rechtliche Grundlage: Das Untervermieten wird durch das ABGB (Allgemeines Bürgerliches Gesetzbuch) und das MRG (Mietrechtsgesetz) geregelt. Beide definieren die Rechte und Einschränkungen für Mieter und Vermieter.
• Verbot von vollständiger Untervermietung: Das vollständige Untervermieten ist grundsätzlich untersagt, es sei denn, sie ist durch gesetzliche Regelungen ausdrücklich erlaubt.
• Eingeschränkter Kündigungsschutz: Untermieter genießen einen deutlich reduzierten Kündigungsschutz im Vergleich zu Hauptmietern und haben weniger Rechte in Bezug auf Erhaltungsarbeiten oder Betriebskostenabrechnungen.
• Automatische Beendigung: Untermietverträge sind an das Hauptmietverhältnis gebunden.