Vergleichswertverfahren

Vergleichswertverfahren in der Immobilienbewertung: Das marktnahe Verfahren für Österreich

Das Vergleichswertverfahren gilt als das marktkonformste der drei gesetzlich festgelegten Wertermittlungsverfahren für Immobilien in Österreich. Es bietet eine besonders realitätsnahe Methode, um den Wert einer Immobilie anhand tatsächlicher Marktdaten zu bestimmen.

So funktioniert das Vergleichswertverfahren

Der Ablauf des Vergleichswertverfahrens gestaltet sich wie folgt:

1. Ermittlung von Vergleichsobjekten: Zunächst werden vergleichbare Immobilien in der näheren Umgebung oder in ähnlichen Lagen gesucht. Diese Objekte müssen in wesentlichen Merkmalen mit der zu bewertenden Immobilie übereinstimmen. Dazu gehören:

• Nutzung (z. B. Wohnzwecke, Büro, Geschäftslokal)
• Größe (Nutzfläche)
• Ausstattung (z. B. Balkon, Loggia, Terrasse, Garten, Personenaufzug)
• Materialqualität im Inneren der Immobilie

2. Zulässige Vergleichswerte: Als Vergleichswerte dürfen nur Kaufverträge herangezogen werden, die in zeitlicher Nähe zum Bewertungsstichtag abgeschlossen wurden. Wichtig ist, dass diese Kaufpreise im freien Markt und ohne besondere Umstände wie Notverkäufe (z. B. Insolvenz) oder innerhalb der Familie erzielt wurden. Angebotsdaten dienen lediglich zur Plausibilitätsprüfung und dürfen nicht direkt für die Bewertung verwendet werden.

3. Anpassungen der Vergleichswerte: Falls sich die Vergleichsobjekte in bestimmten Merkmalen von der zu bewertenden Immobilie unterscheiden, werden entsprechende Zu- und Abschläge vorgenommen. Dies stellt sicher, dass der Vergleich fair und aussagekräftig bleibt. Beispiel: Wenn die zu bewertende Wohnung einen Balkon besitzt, ein Vergleichsobjekt jedoch nicht, muss ein Abschlag für diesen fehlenden Balkon vorgenommen werden. Bei Vergleichswerten, die nicht im selben Jahr abgeschlossen wurden, in dem die Bewertung vorgenommen werden soll, kann eine Preisvalorisierung erforderlich sein.

4. Wertbeeinflussende Merkmale: Weitere Faktoren, die den Wert beeinflussen und Anpassungen notwendig machen, sind unter anderem:

• Geschosslage der Immobilie
• Vorhandensein eines Personenaufzugs
• Barrierefreiheit
• Ausrichtung der Wohnräume (z. B. nach Süden)
• Freiflächen wie Gärten oder Terrassen
• Stellplätze (inkl. Besonderheiten wie E-Ladestationen)
• Kellerabteile
• Flächenwidmungs- und Bebauungsbestimmungen bei Grundstücken
• Form und Erschließungsgrad von Grundstücken
  

Anwendungsfälle des Vergleichswertverfahrens

Das Vergleichswertverfahren ist immer dann sinnvoll, wenn genügend vergleichbare Objekte am Markt vorhanden sind. Da der Wert direkt aus realen Marktdaten abgeleitet wird, sollte dieses Verfahren bevorzugt angewendet werden, wenn entsprechende Vergleichswerte verfügbar sind.
Häufig wird das Vergleichswertverfahren bei der Bewertung folgender Immobilienarten eingesetzt:

• Wohnungen
• Reihenhäuser
• Doppelhaushälften
• Unbebaute Liegenschaften
  

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