Wie funktioniert die Grundbucheintragung?
Im Grundbuch gibt es vier Arten von Eintragungen: Einverleibung / Löschung (Anmerkung: auch eine Löschung ist eine Eintragung), Vormerkung, Anmerkung und Ersichtlichmachung.
Alle Grundbucheintragungen sind grundsätzlich schriftlich beim örtlich zuständigen Bezirksgericht einzubringen. „Einfache Grundbuchsanträge“ können aber auch mündlich beim Gericht gemacht werden. Einfachen Anträge sind z. B. Anträge auf Löschung eines Pfandrechts oder Namensänderungen. Voraussetzung dafür ist, dass die AntragstellerInnen schon über alle notwendigen Urkunden in der gesetzlich vorgeschriebenen Form verfügen und die Protokollaufnahme für das Gericht keinen unverhältnismäßigen Aufwand darstellt.
Einverleibung bzw. Löschung
Mit einer Einverleibung / Eintragung bzw. Löschung geht ein unbedingter Rechtserwerb bzw. Rechtsverlust einher. Das bedeutet, dass ein bestimmtes Recht ohne weitere Bedingungen von einer Person auf eine andere übergeht. Einverleibt werden können beispielsweise das Eigentumsrecht sowie Pfandrechte.
Vormerkung
Im Gegensatz zu einer Einverleibung bewirkt eine Vormerkung einen bedingten Rechtserwerb bzw. Rechtsverlust. Das bedeutet, dass die allgemeinen Voraussetzungen der angesuchten Eintragung zwar vorliegen, es aber formelle Mängel gibt.
Werden die ausstehenden Bedingungen erfüllt und somit die formellen Mängel beseitigt, kann die angestrebte Rechtsänderung erfolgen. Das teilt man dem Gericht mit einer sogenannten „Rechtfertigung“ mit. Durch „Anmerkung der Rechtfertigung“ im Grundbuch wird die Vormerkung in eine Einverleibung umgewandelt. Das bedeutet, dass die beantragte Rechtsänderung (Rechtserwerb oder Rechtsverlust) bewirkt wird. Können die erforderlichen Bedingungen nicht erfüllt werden oder kommt ein Rechtsgeschäft nicht zustande, kann die Vormerkung über Antrag wieder gelöscht werden.
Eine Vormerkung wird beispielsweise vorgenommen, wenn die relevanten Urkunden noch nicht den notwendigen Erfordernissen entsprechen. Mit einer Vormerkung wahrt sich ein/e AntragstellerIn den Rang im Grundbuch. Da im Grundbuch das Rangordnungsprinzip („Wer zuerst kommt, hat das stärkere Recht“) gilt, kann so verhindert werden, dass andere Personen zwischenzeitig Rechte erwerben können, die dem Recht der AntragstellerInnen entgegenstehen.
Anmerkung
Mit einer Anmerkung werden bestimmte Umstände im Grundbuch ersichtlich gemacht. Die wahrscheinlich häufigste Anmerkung im Grundbuch ist die Anmerkung der (Zusage zur) Einräumung von Wohnungseigentum. Weitere Beispiele für Anmerkungen sind:
Sobald die Anmerkung eingetragen und einsehbar ist, kann niemand mehr sagen, dass die angemerkten Umstände nicht bekannt gewesen sind. Das gilt auch für die folgenden Beispiele für Anmerkungen:
Anmerkung der Rangordnung
Die Anmerkung der Rangordnung dient der vorübergehenden Sicherung des bücherlichen Ranges z. B. wenn ein Verkauf oder eine Verpfändung einer Immobilie geplant ist. Sie gilt auf die Dauer eines Jahres ab Bewilligung des Antrags und wird vom Gericht als Rangordnungsbeschluss in einfacher Ausfertigung ausgestellt. Für so eine Anmerkung braucht es das Einverständnis der EigentümerInnen einer Liegenschaft, dessen/deren Recht geändert oder belastet werden soll. Diese kann über die sogenannte „Rangordnungserklärung“ mit gerichtlich oder notariell beglaubigter Unterschrift eingeholt werden.
Anmerkung der Rangordnung zugunsten einer bestimmten Person
Eine Anmerkung der Rangordnung ist auch zugunsten einer bestimmten Person möglich. In diesem Fall spricht man von einer Namensrangordnung. Gestellt werden kann so ein Antrag von den EigentümerInnen einer Liegenschaft und jener Person, zu deren Gunsten die Rangordnung angemerkt werden soll. Eine Namensrangordnung kann auch auf eine andere Person übertragen werden. Dabei bleibt der jeweilige Rang unverändert.
Ersichtlichmachung
Eine Ersichtlichmachung zeigt rechtserhebliche Umstände im Grundbuch an. Zu solchen Umständen zählen unter anderem Berechtigungen aus Grunddienstbarkeiten, die mit der Liegenschaft verbunden sind, öffentlich-rechtliche Beschränkungen wie z. B. Gefahrenzonen und Bauplatzeigenschaft eines Grundstücks.