Wie ist das Grundbuch aufgebaut?

Das Grundbuch folgt einem bestimmten Aufbau – es besteht aus dem Hauptbuch, der Urkundensammlung und diversen Hilfsverzeichnissen. Zu jedem Hauptbuch gibt es außerdem ein rechtlich gleichgestelltes Verzeichnis der gelöschten Eintragungen (Löschungsverzeichnis). Den Grundbuchaufbau zu kennen ist wichtig, um beispielsweise einen Grundbuchauszug korrekt lesen und verstehen zu können. In diesem Beitrag erfahren Sie, wie das Grundbuch aufgebaut ist und was alles im Grundbuch steht.

IMMOunited erklärt das Grundbuch

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IMMOunited Ratgeber: Wie ist das Grundbuch aufgebaut? Das Österreichische Grundbuch besteht aus dem Hauptbuch, diversen Hilfsverzeichnissen, der Urkundensammlung und einem rechtlich gleichgestellten Löschungsverzeichnis.

Das Hauptbuch

Das Hauptbuch ist, wie der Name schon sagt, das Kernstück des Grundbuchs, in dem alle Eintragungen ersichtlich sind. Eintragungen beziehen sich auf sogenannte Liegenschaften. Liegenschaften können einzelne, aber auch mehrere Grundstücke sein, die zu einer Einheit zusammengehören. Ob eine Liegenschaft oder einzelne Grundstücke darin bebaut oder unbebaut sind, ist für deren Eigenschaft als Liegenschaft nicht von Bedeutung.

Für jede Liegenschaft besteht im Grundbuch eine Einlage, die nach Katastralgemeinde geordnet ist und mit einer Einlagezahl (kurz EZ) gekennzeichnet wird. Alle Grundbuchseinlagen einer Katastralgemeinde bilden zusammen das Hauptbuch eben jener Katastralgemeinde. Zu jedem dieser Hauptbücher gibt es eine Grundbuchsmappe, die die Lage der Liegenschaft veranschaulicht.

Jede Grundbuchseinlage besteht aus drei Teilen bzw. „Blättern“: Dem A-, B- und C-Blatt.

Das A-Blatt (Gutsbestandsblatt)

Das A-Blatt ist in zwei Teile unterteilt:

A1-Blatt

Hier sind alle Grundstücke mit dazugehöriger Grundstücksnummer angeführt, die zur Liegenschaft gehören. Wenn vorhanden, steht hier auch die Fläche der Grundstücke und die Summe der Grundstücksflächen.

A2-Blatt

Hier sind alle Rechte, Pflichten und Beschränkungen eingetragen, die gegen jede/n EigentümerIn der Liegenschaft wirksam sind. Ein gängiges Beispiel dafür ist das Recht, das eigene Grundstück über ein angrenzendes Nachbargrundstück zu betreten. Wird eine Einlage um ein Grundstück erweitert oder ein Grundstück aus einer Einlage entfernt, so ist das ebenfalls im A2-Blatt ersichtlich.

Das B-Blatt (Eigentumsblatt)

Im B-Blatt finden sich Informationen über die EigentümerInnen der betreffenden Liegenschaft. Das umfasst:

  • Den Eigentumsanteil an der Liegenschaft

  • Den Erwerbstitel – also wie die Person das Eigentumsrecht erlangt hat. Das kann etwa ein Kaufvertrag sein, aber auch eine Schenkung, Erbschaft, etc. Alle diese Urkunden haben eine spezifische Nummer, eine sogenannte Tagebuchzahl. Unter dieser Nummer ist das Dokument in der Urkundensammlung abgelegt und auffindbar.

Darüber hinaus finden sich im B-Blatt Angaben zu den EigentümerInnen selbst:

Natürliche Personen

Bei natürlichen Personen, also Menschen, steht der Name, oftmals das Geburtsdatum, persönliche Beschränkungen sowie Verkaufsbeschränkungen. Persönliche Beschränkungen sind etwa ein bestellter Erwachsenenvertreter, also wenn der/die EigentümerIn nicht mehr in der Lage ist, die Liegenschaft selbst zu verkaufen. Verkaufsbeschränkungen sind z. B. eine bestehende Rangordnung oder Belastungs- und Veräußerungsverbote.

Juristische Personen

Bei juristischen Personen, also Unternehmen, Vereinen, öffentliche Institutionen etc. steht der Firmensitz und (wenn vorhanden) die Firmennummer / Vereinsregisternummer.

Wichtig

Kauft jemand eine einzelne Wohnung in einem Wohngebäude, dann kauft er laut Grundbuch eine gewisse Anzahl an Anteilen dieser Liegenschaft. Diese wird als Bruchzahl dargestellt (z. B. 83 / 11260). Wie viel das genau ist, wird – im Falle des Wohnungseigentums – durch das Nutzwertgutachten festgelegt.

Das C-Blatt (Lastenblatt)

Im C-Blatt geht es um alles, was eine Liegenschaft selbst oder das Eigentum an der Liegenschaft „belastet“. Zu diesen Belastungen zählen u. a.:

Pfandrechte

Wird für den Wohnungskauf ein Kredit aufgenommen, dann wird die Wohnung als Sicherheit („Pfand“) für die Bank und der vereinbarte Kreditbetrag im C-Blatt eingetragen. Diese Information sagt allerdings nichts über die aktuelle Höhe der Kreditschuld aus. Möglicherweise ist diese Schuld bereits teilweise oder ganz getilgt.

Veräußerungs- oder Belastungsverbote

Das bedeutet beispielsweise, dass es die Zustimmung einer berechtigten Person braucht, bevor die Liegenschaft bzw. der Anteil, auf den sich das Verbot bezieht, verkauft oder mit einem Kredit belastet wird. Diese Person wird hier ebenfalls vermerkt.

Dienstbarkeiten

Das sind Pflichten, die die EigentümerInnen treffen. Darunter fällt z. B. auch das Wegerecht.

Weitere Rechte

Weitere Rechte wie z. B. das Vor- oder Wiederverkaufsrecht.

Diese Belastungen gelten entweder für die gesamte Liegenschaft oder auch nur für Teile davon. In diesem Fall wird auf die entsprechende B-Blatt-Nummer verwiesen.

Rangprinzip (Prioritätsgrundsatz)

Die Reihenfolge der Eintragungen beschreibt auch die sogenannte „Rangordnung“ der Belastungen.

Der Rang der Eintragung ergibt sich daraus, dass Eintragungen im Grundbuch immer in der zeitlichen Reihenfolge ihres Einlangens erfolgen. Die Befriedigung von GläubigerInnen erfolgt strikt nach der Reihenfolge der grundbücherlichen Eintragungen.

Diese Reihenfolge kann nur durch eine sogenannte Vorrangseinräumung (Rangtausch) geändert werden. Das geht jedoch nur mit der Zustimmung aller beteiligten Personen.

Ein Beispiel: Wenn eine Wohnung mit mehreren Bankkrediten belastet ist, hat die zuerst eingetragene Bank auch zuerst Zugriff auf die Wohnung als Pfandmittel – im Prinzip „First come, first serve“. Nur wenn es eine Vorrangseinräumung gibt, hat eine später eingetragene Bank Vorrecht auf die Wohnung.

Wichtig

Die im C-Blatt eingetragenen Lasten werden nicht automatisch bei einem Eigentumswechsel gelöscht, sondern gehen auf die neuen EigentümerInnen über. Wegerechte bleiben beispielsweise immer eingetragen und auch Pfandrechte bleiben bestehen, solang sie nicht aktiv aus dem C-Blatt ausgetragen werden.

Kleiner Tipp

Bei einem Immobilienkauf am besten (vertraglich) sicherstellen, dass es sich um eine lastenfreie Übergabe handelt.

Die Hilfsverzeichnisse

Neben dem Hauptbuch gibt es verschiedene Hilfsverzeichnisse. Darunter fallen unter anderem:

Grundstücksdatenbank

Quasi ein Adressverzeichnis, also ein Verzeichnis der Anschriften der Grundstücke.

Personenverzeichnis

Über das Personenverzeichnis können alle Liegenschaften im Eigentum einer bestimmten Person abgefragt werden. Diese Abfrage ist jedoch nur mit besonderer Berechtigung zulässig.

Grundbuchsmappe (digitale Katastralmappe, DKM)

Die Grundbuchsmappe ist ein Abdruck der Katastralmappe (nunmehr digitale Katastralmappe bzw. DKM-Rastergrafik). Diese Landkarte dient zur Veranschaulichung der Lage einer Liegenschaft. Über die, in der Mappe ersichtlichen, Grundstücksnummern können die dazugehörigen Einlagezahlen aufgefunden werden.

Grenzkataster

Der Grenzkataster dient unter anderem zum verbindlichen Nachweis der Grenzen der Grundstücke.

Grundstücksverzeichnis

Das Grundstücksverzeichnis enthält unter anderem für jedes Grundstück die Grundstücksnummer, die Benützungsarten, das Gesamtflächenausmaß und das Flächenausmaß der einzelnen Benützungsabschnitte.

Adressregister

Dieses enthält alle geocodierten (d. h. raumbezogenen) Adressen von Grundstücken und Gebäuden, die von der örtlich zuständigen Gemeinde vergeben wurden.

Das Löschungsverzeichnis

Wird eine Eintragung aus dem Hauptbuch „gelöscht“, wird sie in das Verzeichnis der gelöschten Eintragungen bzw. Löschungsverzeichnis übertragen. Das hat den Vorteil, dass das Hauptbuch von gelöschten Eintragungen freigehalten wird, die Informationen allerdings weiterhin erhalten bleiben.

Die Urkundensammlung

Jede Eintragung im Grundbuch kann nur auf Basis einer Urkunde (z. B. einem Kaufvertrag oder einer Schenkung) passieren. Diese Urkunden werden mit einer Tagebuchzahl versehen und sind unter eben dieser Nummer in der Urkundensammlung abgelegt und auffindbar.