Der Bebauungsplan ergänzt den Flächenwidmungsplan und definiert die baulichen Details für ein Grundstück. Diese Vorgaben sind entscheidend, wenn Sie ein Bauprojekt planen, da sie unter anderem die Bauweise, die Bauklasse und die Bebauungsdichte regeln.

1. Bauweise

Die Bauweise beschreibt, wie Gebäude auf einem Grundstück angeordnet werden dürfen. In Wien gibt es fünf Bauweisen:

• Offene Bauweise: Gebäude stehen freistehend mit Mindestabständen zu den Bauplatzgrenzen.
• Gekuppelte Bauweise:Zwei Gebäude auf benachbarten Bauplätzen müssen an der gemeinsamen Grenze aneinander schließen.
• Offene oder gekuppelte Bauweise: Sie haben die Wahl zwischen einem freistehenden Gebäude oder einem, das direkt an das Nachbargebäude anschließt.
• Gruppenbauweise: Mehrere Gebäude werden an den gemeinsamen Bauplatzgrenzen aneinandergebaut.
• Geschlossene Bauweise: Gebäude grenzen entlang der Baulinie oder Verkehrsfluchtlinie direkt aneinander und bilden eine durchgehende Häuserfront.

2. Bauklasse

Die Bauklasse wird am Plan durch römische Zahlen in roter Schrift dargestellt. In Wien gibt es sechs Bauklassen. Die Bauklassen dienen als zentrales Element, um die Gebäudehöhe zu definieren, obwohl diese von weiteren Faktoren abhängig sein kann.

In der Bauklasse 1 muss man mindestens 2,5m, aber maximal 9 m hoch bauen, während die Bauklasse 6 eine Mindesthöhe von 21 m hat. Die Bauklasse beeinflusst maßgeblich das Stadtbild und sorgt dafür, dass die Gebäudehöhen innerhalb eines Gebiets harmonisch abgestimmt sind.

3. Bebauungsdichte

Die Bebauungsdichte beschreibt, wie intensiv ein Grundstück bebaut werden darf. Sie wird stark durch Vorgaben wie zum Beispiel die Fluchtlinien (Grenzen bebaubarer Flächen) oder die Verpflichtung zur gärtnerischen Ausgestaltung beeinflusst.

In Niederösterreich wird die Bebauungsdichte auch durch die Geschossflächenzahl (GFZ) angegeben. Die GFZ beschreibt das Verhältnis der Geschossflächen zur Grundstücksfläche. Beispiel: Eine GFZ von 2,0 erlaubt eine Geschossfläche, die doppelt so groß wie die Grundstücksfläche ist.